雅虎直播员：各位网友大家早上好，又到“3·15”这个属于消费者的节日。近期发生的业主与物业维权事件，建材领域的消费者投诉，装修质量不合格等等问题屡见不鲜。雅虎房产为大家开通了直播平台，欢迎您讲述您身边发生的维权事件！ [2007-03-15 07:35:22]
雅虎直播员：小仙：东二环的房子目前已经是2万一平米左右了 [2007-03-15 10:17:45]
雅虎直播员：游客007：你们小区有没有成立业主委员会？ [2007-03-15 10:22:13]
雅虎直播员：游客007：小区的人员流动大，确实不是很好解决统一意见的问题 [2007-03-15 11:24:07]
雅虎直播员：游客007：但是可以集中常驻的业主一起，号召大家来解决物业服务不尽责的问题，业委会有街道社区成立的，同样也有小区小范围的，只要人心齐还是可以团结大家和物业去交涉的！ [2007-03-15 11:25:58]
雅虎直播员：游客827：能说说您所指的“不按国家标准交房,质监站和建设局都跟开发商串通一气欺诈业主”是哪个项目吗？不按国家标准交房，具体表现在哪些方面呢？ [2007-03-15 11:27:48]
雅虎直播员：游客007：人心要齐也要领导有才哦，能为大家办实事，大家会拥戴你的！ [2007-03-15 11:36:20]
雅虎直播员：游客834：您好！ 翠福星城违法收4000燃气初装费！这个事情业主是否同物业协商过？ [2007-03-15 13:17:18]
雅虎直播员：游客834：业主们在购房时，是否签收过购房费用明细表，上面是否列出需要缴纳天然气管道初装费，如果没有，可以联合翠福星城的其他业主商讨一下事情的处理办法，是和开发商物业协商解决还是走法律程序 [2007-03-15 13:24:31]
雅虎直播员：此问题在全国都比较普遍，但到现在没有主管单位发文有明确说法，收这笔费用是否合理。目前普遍遵循的原则是，如果合同上约定了要收费，就按合同执行。如果合同上没有约定，业主就不用交。但是，在实际执行中，业主总处于弱势，“不交费就拿不到钥匙，绝大多数业主最后还是以交钱告终。 [2007-03-15 13:26:01]
雅虎直播员：目前北京城区绝大多数楼盘已经不再收取燃气初装费了，但在郊区县还屡有发生。这笔费用是否合理，还是希望主管单位发文明确说法。 [2007-03-15 13:28:47]
雅虎直播员：车库问题： 您好！如果要办理车库的产权证，就需要提供正式合同，您现在只有购买车库的发票，是办理不了产权证的。 [2007-03-15 13:37:10]
雅虎直播员：车库问题： 您要做的几件事情：1、先和开发商签正式合同；2、确定合同文本具有法律效力；3、向开发商询问是否可以代办产权证，如果开发商愿意代办的话，基本上可以按开发商说的去办理相关的手续的程序去进行了。 [2007-03-15 13:41:12]
雅虎直播员：游客9： 您好！ [2007-03-15 14:40:14]
雅虎直播员：游客9： 您讲的武汉华润凤凰城的物业的要先交半年物业费再验房，这个是绝对不合理的事情，建议找小区收房的业主集体收房，和物业沟通好，必要时可以借助媒体和上级主管部门的力量解决。 [2007-03-15 14:43:12]
雅虎直播员：这个问题可大可小，如果房子验收合格业主可能会妥协，预交半年的物业费，但是如果验收不合格房子与购房合同的款项不相符就需要去理论了，最好还是找一些要收房的业主一同商讨一下，集体和物业去协调！ [2007-03-15 14:45:27]
雅虎直播员：游客654：您好！装修价格上涨其中有很多的因素，其中包括装修建材的价格上涨，您选择的装修公司资质，设计师的费用，施工队的资质也是决定装修总价的重要环节，从市场动向来谈，预示装修涨价的第一因素还是建筑材料的价格。 [2007-03-15 14:49:21]
雅虎直播员：游客654： 有事想推迟装修时间，之前交了定金的话，等装修时收费，如果材料价格没有大幅涨价，您交定金时装修预算的价格，之后也不会超出太多的。 [2007-03-15 14:53:06]
雅虎直播员：游客74：您好！不知道您家是不是住在一楼，如果是一楼，应该是跟下水管离的比较近或是有漏的地方。那就得挖出来看看。但如果不是一楼的话，开春要找人修一下外墙了，那叫做防冻层，不过不是很便宜的，但很管用。先是放冷冻层(就是现在建筑中用的防冻的白色泡沫)，然后再抹上水泥的，你只要拿钱，他们会出材料的，我们这边是按厘米算钱的，一厘米几元钱的。有条件把所有的外墙都做一做吧！ [2007-03-15 14:56:34]
雅虎直播员：游客74：您好！ 层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。普通住宅中卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.40m ，局部净高不应低于 2.10m ，且其面积不应大于室内使用面积的三分之一。利用坡屋顶内空间做卧室、起居室（厅）时，其二分之一面积的室内净高不应低于 2.10m 。厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20m 。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于 1.90m ，且不得影响门、窗扇开启..如果只在这个范围内，用石膏找一下平即可，再挂腻子和涂料就可以了.. [2007-03-15 14:58:18]
雅虎直播员：如果您家房屋误差特别大的话,确实属于房屋质量问题,也直接影响到后期室内装修的效果和质量.建议去找开发公司去理论！ [2007-03-15 14:58:44]
雅虎直播员：游客507：您好！一般我们会检查几个地方例如
地板：有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板结合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听有无吱咯吱咯的响声。卫浴：进出水流畅，坐便器放水应有“咕咚”声音，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封（不得用水泥密封）。涂装：表面平整，阴阳角平直，粘接牢固，不可有裂纹、刷纹。镶贴：用一个金属小锤，轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音，墙地砖嵌缝平严，整个平面应平整。墙面平整很重要墙面是否平整也是重要的项目，除了影响美观，不平整的墙面也更容易出现开裂现象，业主可以用肉眼看，用靠尺检查一下，阴角阳角是否方正，有问题及时提出。 [2007-03-15 15:16:00]
雅虎直播员：不用客气，希望能够帮到您！ [2007-03-15 15:26:37]
雅虎直播员：游客937： 您好！装修后清洁工作分几步我简单介绍几个不太好打扫的地方
璃窗清洗：使用专业玻璃清洁剂，清除各种玻璃门窗，镜面上的污渍，以专业金属作渍剂和金属洁蜡迅速清除金属窗框表面的氧化物及污渍，形成高级分子蜡保护膜，防止污渍的侵蚀，使之美观耐用延长使用寿命。 [2007-03-15 15:29:43]
雅虎直播员：地面的清洁保养：对于各种软性地面（塑料、软胶）、硬性地面（大理石、花岗石、瓷砖、水泥、马赛克、木地板）等，进行消毒清洗，彻底清除其地面上的油污、蜡渍、锈渍、水泥渍及装修后残留的其它污物，而后进行起蜡、封地、封蜡、磨光面蜡等专业工序的处理后，使污浊地面迅速变得光洁明亮。 [2007-03-15 15:29:54]
雅虎直播员：还有居室墙面、屋顶及其角落的清洗：使用专业清洗剂、保洁蜡，对装修后的墙面、屋顶及角落进行清洗，保洁与上蜡工作，清除室内角落的一切污物，使装修后的居室光洁清新四壁生辉。还有好多地方要清洁就不一一列举了，记住刚装修的房子除了清洁工作之外，更重要的是屋子通风，保持通风3个月左右房间的毒气才不多排干净。 [2007-03-15 15:31:46]
雅虎直播员：游客602：您好！甲醛对人体健康的影响主要表现为：嗅觉异常、刺激、过敏、免疫功能异常。长期接触低剂量甲醛可引起慢性呼吸道疾病，抑致DNA损伤的修复，引起咽癌、结肠癌、脑瘤、月经紊乱、细胞核的基因突变和各类女性妊娠综合症，更为严重的还会引起新生儿染色体异常，导致青少年记忆力和智力下降，引发白血病。 日常生活中哪些地方会产生甲醛？1、 工业废气、汽车尾气、光化学烟雾中均有一定量的甲醛。 2、 新装修房屋和新家具中含有大量甲醛！！！ 新家具、面、地面的装修辅助设备中都要使用含有甲醛的粘合剂，有这些粘合剂就会产生甲醛气体的排放，对室内环境造成危害。甲醛释放期长达3—15年，遇热遇潮就会从材料深层挥发出来，长期威胁人类的健康。 [2007-03-15 15:39:09]
雅虎直播员：游客84：您好！ 顾名思义，吉祥物意指本身代表吉祥或者能够带来吉祥的物品。它是人类传统文化积累的产物，是在大自然中逐渐形成的。关于吉祥物的起源说法不一。不过早在中华民族民族的发展早期，就已经出现了吉祥物，如麒麟、凤凰、龙、龟等，这些吉祥物代表了先辈们对生活的美好祝愿，逐渐流传下来，形成了一种趋吉避凶的象征物，其中龙更是一种中华民族的图腾与象征。现代，民间的各种建筑物和活动里，吉祥物仍然被广泛应用。人们在居家、商业、办公室等，都会摆放一些吉祥物，寓意对美好生活的向往和祝愿。为了更广泛了把吉祥物迎合到市场中，把幸运和吉祥带到广大人群中来，吉祥物可以充当一个象征性的促销角色，能很快的加快商品、活动和公司形象的推广和传递。比如奥运会的吉祥物福娃，向全世界人民传递了友谊、和平、积极进取的精神。 [2007-03-15 15:57:06]
雅虎直播员：厨房次卧专用——平安瓶：纯桃木制品结合开光和道家符咒，为厨房次卧室专门设计，解决厨房处于凶位，进大门正对厨房，厕所正对厨房引起的健康问题，或者次卧位于凶位，主要是老人孩子风水比较差的卧室。安放上要正对厨房或者次卧室门安放。 [2007-03-15 15:57:17]
雅虎直播员：厕所除煞专用——兽头：纯桃木制品结合开光和道家符咒，为厕所专门设计，解决厕所占了吉星位，厕所在东北在正东，厕所正对大门卧室门等问题。安放上要正对厕所门安放或挂东墙。 [2007-03-15 15:58:30]
雅虎直播员：大门对大门专用——中国节：纯桃木制品结合开光和道家符咒，两个大门正好相对，并且距离在三米以内，容易引起口舌官司是非，家中多用口腔消化道，呼吸道疾病之人。安放上要挂于自己家门内，正对大门即可。客厅大而人少造成气虚用——富贵鱼：纯桃木制品结合开光和道家符咒，客厅空间大，而人气比较少，每天几乎很少在客厅或者每天人员不过三，造成“气虚容易财空”。安放上要客厅安放为好，挂东墙。家庭聚财专用——大钱币：纯桃木制品结合开光和道家符咒，为家庭聚财专门设计，解决家庭收入日益减少不稳定，破财流失钱财问题。安放上要主卧室正对床位。等等 [2007-03-15 15:59:36]
雅虎直播员：本次直播将进行到今天下午5点钟，欢迎大家继续讨论。 [2007-03-15 16:38:19]
雅虎直播员：游客423，你好。 [2007-03-15 16:39:46]
雅虎直播员：游客423的问题。首先是要对于房屋的来源性质问题有所了解,即动迁房如出卖人没有告知的话则属违约. [2007-03-15 16:41:13]
雅虎直播员：其次，交易过户的时间问题，合同有明确约定的就应按约定履行,否则构成违约的可追究其违约责任。 [2007-03-15 16:43:52]
雅虎直播员：希望回答能够对您有所帮助。 [2007-03-15 16:45:10]
雅虎直播员：今天的直播活动到此结束，感谢大家的支持。
希望大家以后继续关注雅虎房产频道，并给我们提出宝贵的意见与建议。 [2007-03-15 17:07:53]
雅虎直播员：游客602,你好。你的留言最后是乱码，请从新发送一边信息好吗？ [2007-03-21 16:39:39]
雅虎直播员：游客423：您好！如果您和卖家已经签定了买房协议，这个协议的内容是否生效要看是否具有和买房合同同等的法律效力，建议请二手房交易方面的律师帮助鉴定一下！ [2007-03-22 09:42:10]
雅虎直播员：游客700：您好!商品房销售面积的标注单位应当为平方米。 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。 商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。
套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 [2007-03-22 09:53:00]
雅虎直播员：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。
您所签定的购房合同应该明确的标注建筑面积，套内面积，和公摊面积，建议您请相关的律师帮您审核一下购房合同是否存在遗漏的细节！ [2007-03-22 09:56:50]
雅虎直播员：游客632： 您好!基于您房屋面积的合同问题比较复杂我们没有看见原件的情况下不好断言，最直接的方法还是找律师代理这个事情。 [2007-03-23 14:07:11]
雅虎直播员：游客419： 您好！稳妥起见，最好还是有竣工验收备案表，核实之后再收房，以免日后起纠纷 [2007-03-23 14:08:32]
雅虎直播员：游客727：您好！遇到这个事情有两种办法，一是和开发商协商调换与购房合同面积相当的房子，二就是买下多余的面积，退房比较麻烦，不主张这么做 [2007-03-23 14:12:04]
雅虎直播员：游客399：您好！期房的转让需要取得二证，不然房屋本身就不能交易．签订了认购协议的房屋也属于尚未取得二证的房屋． 即使你征得了房产公司的同意也是违法的． [2007-03-23 14:23:07]
雅虎直播员：各位网友大家下午好,欢迎继续关注雅虎访谈。现在坐在我们身边的是广东广大律师事务所北京分所的庄清忠庄大律师,庄律师欢迎您。 [2007-03-30 15:37:18]
庄清忠：谢谢。 [2007-03-30 15:40:12]
雅虎直播员：庄律师主要是自己研究的哪方面的法律? [2007-03-30 15:40:28]
庄清忠：主要做一个是金融,还有一个房地产,主要侧重这两方面。 [2007-03-30 15:40:43]
主持人：金融和地产算是比较重头的一方面的法律吧? [2007-03-30 15:40:55]
庄清忠：因为现在是金融比较热,房地产的纠纷比较多。 [2007-03-30 15:41:36]
主持人：在您处理的这么多案件之中,您觉得就是说让您最触目惊心的是哪一个? [2007-03-30 15:41:45]
庄清忠：现在不能说是具体某一个案件,因为作为我们律师有一个职业道德,首先要对这个有一些是要保密的,具体案件不能说,但是可以说一下,就是我们处理的一些纠纷比较多的,那么出现的有一些比如到期不能交房,还有一些问题就是说特别是交房现在目前存在很多关于收楼流程这一个很不合理的流程,这方面的争议比较多。 [2007-03-30 15:41:55]
主持人：什么叫收楼流程? [2007-03-30 15:42:05]
庄清忠：我们作为购房人买了一套房,现在大部分都是期房,那么买完期房成为现房之后要收楼,把这个楼接收了,这个流程不合理也不合法。 [2007-03-30 15:42:13]
主持人：有一个流程的吗? [2007-03-30 15:42:20]
庄清忠：我们作为购房人买了一套房,现在大部分都是期房,那么买完期房成为现房之后要收楼,把这个楼接收了,这个流程不合理也不合法。 [2007-03-30 15:42:29]
主持人：但是咱们的业主也等于没有办法? [2007-03-30 15:42:40]
庄清忠：也不是没有办法,因为我曾经代理过一个案件,这个案件就存在由于收楼流行的不合理,业主集体诉某一开发商,最后法院判决,不用缴纳任何费用,先把钥匙交给业主,先交楼后签署物业管理合同。 [2007-03-30 15:42:49]
韩罕：我想请问一下庄律师,线上的网友问您物权法要是颁布的话,对咱们老百姓购房到底有什么积极的意义? [2007-03-30 15:43:36]
庄清忠：物权法调整的是一个物业归属和利益问题,没有物权法以前,我们只能从宪法里面找,公民合法财产私有财产不受任何侵犯,还有一个再从民法中找,那么物权法既然会为我们未来制订一份民法典,是民法典制订过程中的一个环节,那么以前我们有了民法通则,有了合同法,有了担保法,那么这些都是,包括我们的婚姻关系,婚姻方面的法律,这都是民法典的重要组成部分之一,马上物权法起到的是这个作用。而老百姓为什么这么期待物权法,这个问题跟我们现在社会中的一些现象是有很大关系的,比如以前我们老百姓的房是很多10年前或者20年以前,在中国很多老百姓在当时由于他是国有企业的职工,那么他居住的房屋是所谓的公房,就是属于单位的公有产权,那么在90年代初期的时候,国家进行房改房政策,那么公房卖给个人成为私房,那么按照当时的比如优惠价,再补了一定的钱之后变成成本价,成本价的时候呢,还没有缴纳土地出让金,成本价卖房是免交土地出让金的,到了90年代末之后,国家公房上市,那么公房想上市必须要交土地出让金才能上市,再换发房产证,那么如何保护公民这一块的私有财产,那么我们现在很多人认为物权法是保护老百姓的比如房产,其实这个理解有失偏颇,房产是物权,车也是物权。 [2007-03-30 15:43:43]
主持人：就不光保护的房产? [2007-03-30 15:43:52]
庄清忠：对,这个范围扩大了,第一是不动产,第二是动产,那么物权的保护范围增大了。 [2007-03-30 15:43:58]
主持人：咱们刚才说这个业主还有开发商,还有物业之间的纠纷,我觉得现在一提到物业好多业主都特头疼,还有像一些生活类的栏目经常曝业主维权? [2007-03-30 15:44:05]
庄清忠：解决物业纠纷问题,我认为我们的业主首先联合起来,但是并不一定说我们只要联合起来就可以把物业打赢这个官司,那么我们业主有一个法律规定,我们业主在维权的过程中有一个很好的方法,我们入住的业主要成立业主委员会,我们要成立有组织的维权活动,依法维权,这样的话,你维权出师有名,并且这个时候不用我们说每一个业主维权,因为我们业委会可以代表我们全体业主维权,不过现在来讲,我以前曾经写过一篇文章,就讨论,我们的业主委员会,就是业委会是否是一个诉讼主体的问题,这个问题现在还没有解决,以后在这一块还有进一步的探讨,那么现在按照现行的法律,业委会并不是一个诉讼主体,那么业委会可以作为业主代理人来维权。所以现在从我做的这些案例来看,我是希望我们的业主能够在入住之后,尽快成立业委会。 [2007-03-30 15:44:15]
主持人：就不管有没有纠纷,都要尽快成立这个? [2007-03-30 15:44:25]
庄清忠：对,召开业主大会成立业委会之后,这个时候你的维权是一个有组织的维权,并且这里面还有一些问题,现在有一些业主不是说不成立业委会就不能维权,大家都知道,如果一户,比如物业公司对我服务不到位,现在有一些人可能以拒交物业费这种形式对抗物业公司,这种情况尽量避免,因为可以计划双方的矛盾,你认为物业公司确确实实服务不到位,我建议小区联合起来成立业委会,咱们召开业主大会,业主大会有一项很明确的权利,就是可以更换物业公司,如果你认为这个物业公司服务不好,你可以经过业主大会的投票来取消它,然后我们可以到社会上再去公开招标一家。 [2007-03-30 15:44:34]
主持人：就是业委会就可以自己来选择用哪个物业? [2007-03-30 15:44:42]
庄清忠：是业主大会,业委会没有这个权利,业委会可以代表全体业主去跟选聘的物业公司谈,并且也可以代表业主,可以跟选聘的物业公司签订管理合同。 [2007-03-30 15:44:51]
韩罕：我们这里有一个网友问,经常有开发商要求先交物业费才给钥匙,办理物业手续,怎样才能避免这种不合理的程序?它是否不合理呢? [2007-03-30 15:44:59]
庄清忠：这是不合理,今天明确的跟所有网友说这个事,确确实实不合理,也不合法,但是现在由于我们的这个开发商是一个强势群体,而他针对每一个业主,在我们业主并没有联合起来,我们业主收楼的时候没有联合起来,如果联合起来可以抵制这种,改变收楼流程,那么就可以要求开发商先交楼。但是现在个别的业主比较担心,因为我们诉讼期限比较长,一审用三个用,所以业主就不如交了。 [2007-03-30 15:45:08]
主持人：他这几个月拿不到钥匙? [2007-03-30 15:45:19]
庄清忠：这个周期比较长,大家就要考虑经济利益,从这方面考虑,所以很多业主就委曲求全,结果交完钱之后,再找开发商协商的时候,开发商不协商了,比如出现质量问题,他会告诉你,你已经检验过了没有问题,你所有的收楼都已经签过了,那么对我们的维权就是一个比较严峻的问题。比如前一段时间我代理过这么一个案件,在当时,也是我们北京发生了这么一件事情,业主在收楼的时候,开发商要求业主也是先签署物业管理协议,那么这里面有不合理的要求,要求业主在入住之后,不能在阳台、屋顶,不能所谓的增加附属物,比如说有搭建,包括明确约定不能安装热水器,不能安装室外天线,其中有一个业主当时就签了,签完之后先按了一个电热水器,洗澡的过程当中热水器漏电,就很受伤,就不敢再用了,就改为一个燃气热水器,由于开关没关好漏气,熏了一下又受伤了,最后选择太阳能,按了一个太阳能,安装之后物业公司,他刚安装一个月物业公司就起诉他了,要求他拆除,原因就是他先签了物业管理合同,承诺不能安装这个,那么合同法的规定,有约定从其约定,他也不能证明在当时是开发商胁迫他,那么就不符合法律的撤销他,所以一审他已经败诉,现在这个案件在二审,应该很快有一个结果,但是这件事情也在我们所谓的节能行业,环保节能这一块引起了一个比较大的振动,为这件事情通过节能办那些,很多节能的专家,据说前两天为此开专家研讨会,针对很多小区拒绝安装太阳能热水器,拒绝能源节约这一块,他们在这个问题上有一个呼吁。 [2007-03-30 15:45:27]
主持人：您觉得这个案件预期的结果能怎样? [2007-03-30 15:45:34]
庄清忠：这个案件预期结果,我个人对这个案件的,因为我本身是这个案件的代理人,所以我不能对这个案件预期过高,但是这个案件从我个人的角度来讲,我认为他胜诉的可能性很小,原因就是说这个案件就是因为他在当时签署物业管理合同的时候,他同意了这个条款,那么他又没有证据证明在当时他这个条款是受欺诈或者是胁迫,那么这个时候,当没有这些证据的时候,法院就认定你是自愿的。 [2007-03-30 15:45:41]
主持人：因为之前已经先签了那个条款了? [2007-03-30 15:45:57]
韩罕：也就是说我们这些业主如果要想维权,在咱们跟开发商和物业签的每一项合同和条款的时候,一定要仔细的阅读,如果有条件的话,最好是能有一些相关的法律人士帮我们看一下这些条款,把这个纠纷预防在前面,不然的话我们很多时候一些所谓的霸王条款,可能是不经意的时候签下了是吗? [2007-03-30 15:46:05]
庄清忠：对,这个给各位网友提一个建议,就是您在买房的时候,就是特别在从您看房开始,到最后您收楼、签署物业管理协议,建议大家要么就请专业的房地产律师,因为现在这个律师行业也在逐渐的细化,第一建议大家要么请专业的房地产律师全程陪同,给你提供一些合理化的建议,第二我们可以请房地产行业的专业人士提供一些咨询意见和建议,这样的话就会避免以后很多纠纷和矛盾。 韩罕:我们有一个网友可能想买房子,然后他想问一下关于住房公积金的问题,他一直不明白这个到底能贷多少钱,如果钱不够怎么办?又不太想用商业贷款? [2007-03-30 15:46:12]
韩罕：我们有一个网友可能想买房子,然后他想问一下关于住房公积金的问题,他一直不明白这个到底能贷多少钱,如果钱不够怎么办?又不太想用商业贷款? [2007-03-30 15:46:19]
庄清忠：按照现在贷款有一些开发商在北京的情况下不是很严重,一个是可以用公积金贷款,也可以用商业贷款,还有一种组合贷款,那么组合贷款的情况下,现在在北京不多,但是这个时候就要看您买的这个贷款的额,如果贷款额不高,比如30万左右,那这个时候能用公积金建议用公积金,因为公积金的利率比较低,而且这块本身我们是月存的,但是如果要是贷款额度比较大,比如超过50万以上或者是100万,那么这个时候如果能用组合贷款尽量组合贷款,如果你不愿意用组合贷款,你可以用存三月贷款,三月贷款优势就是比较快。 [2007-03-30 15:46:27]
主持人：但是他利息就高? [2007-03-30 15:46:40]
庄清忠：利息高,而这个利息高只是相对高,因为我们的利率经过这几年往下调,原来利率最高的时候我们达到11,那么现在我们经过降,最后最低的时候我们降到4.2,那么现在通过2003、2004年到今天,总共人民银行有四次加息,现在也才6点几。 [2007-03-30 15:47:35]
韩罕：我们这里有一位诚心的请教律师关于放贷的问题,房子是2006年8月31日签的合同,做了20年的贷款,交了首付之后,到售楼小姐说他们负责的银行做贷款,他们把所有的贷款所需的资料都交给了售楼处包括售楼合同,然后他们手里也有副本,后来收楼的通知说是北京2006年9月出台的新规定,期房必须封顶才可以贷款,然后问售楼小姐的贷款事情,总是推托,说还需要一两个月的时间,他不太清楚这样的情况究竟应该怎么办,而且售楼合同里说的是签合同当日办理贷款,否则要收违约金,请庄律师给指点一下。 [2007-03-30 15:47:43]
主持人：感觉像被售楼小姐骗了一样? [2007-03-30 15:47:53]
庄清忠：是这样,首先回答第一个问题,2006年9月份以后要到封顶之后才可以贷款,这个是国家对整个房地产行业一个宏观调控的一个结果,最开始我们也知道,在2000年左右的时候,包括2003年以前,很多一个坑的时候就可以预测了,但是由于近几年房地产的价格上涨的比较快,房地产行业由于关联性比较强,我们国务院确实也承认过2003年有一个文件,也承认了房地产行业是我们国内经济的支柱产业,但是这个行业因为牵扯的行业比较多,加上近几年房地产行业的发展有点过快,那么国家在这个行业有一个宏观调控的过程中,就说银行贷款,那么就是要求商品房必须要封顶之后才能办理贷款,所以说这一条是国家要求,那么他在买的时候,这个房屋应该是没有封顶的,那么这个时候他既然签了合同,合同中约定他在当日内办理贷款,还是七日内,因为各个合同约定的不一样,有的约定一个期限,比如签合同在当日办贷款还是签合同几日之内贷款。 [2007-03-30 15:47:59]
韩罕：他这个要当日办理,不然交违约金。 [2007-03-30 15:48:09]
庄清忠：他把所有的材料交付给了开发商,开发商收了这个材料之后就可以替他贷款,因为我们贷款有明确的规定,贷款必须所有的贷款手术由本人签署,贷款人本人不能签署需要授权,这个授权书还需要公正,那么他并没有签署贷款手术,那么这种情况下视为他没有做贷款,那么这种情况下怎么避免,他不想承担违约责任,我个人建议他既然已经交了,请他到开发商那去,让开发商给他出一个说明,就是对这个问题的一个所谓的补充协议也可以,或者是一个承诺也行,他的贷款期限要等到合同约定那天进行修改,修改这个条款就是当封顶之后,开发商通知他什么时候做贷款他再做,这个期间由于他没贷款的原因是国家宏观调控造成的,或者是开发商造成的,所以他没有责任,最好有一些书面的东西。那么有些开发商也可能因为这种事情,比如他一年以后才封顶,那么很多开发商可以利用这种理由,将他的合同不备案,一房两卖,开发区以后会卖一个相对高的价值,那么会跟他解除前面的合同,如果这个合同已经备案了不用担心了,如果没有备案,这个合同开发区可以解除的,那么如果解除这个活动,开发商可以解除这个合同,只要向他承担违约资金即可。 [2007-03-30 15:48:18]
主持人：那这个网友问,他是否需要去律师行请律师代理这个事情? [2007-03-30 15:48:28]
庄清忠：这个就根据具体情况而定了,如果他认为这个事情很严重,他可以请律师给他跟开发商交涉这件事情,如果他自己可以直接与开发商协商,双方达到一个协议也可以。 [2007-03-30 15:48:38]
主持人：我看到有网友问,他现在想买一套房子,但是这个房主是在外地,他委托在本地的亲属替他办理,然后看可不可以? [2007-03-30 15:49:04]
庄清忠：可以,根据我们的法律规定,这是一个民事关系,这种民事行为是可以委托第三方来办理的,那么这个时候他只要有一个委托手续,他认可就可以了,这个委托书授权如果写的全权,那就是无权的无私。那么比如签署购房合同,代办过户,代交契税,一定要明确。 [2007-03-30 15:49:10]
主持人：如果写了全权会怎样? [2007-03-30 15:49:54]
庄清忠：容易产生纠纷,因为在法律上全权就是无权的意思。 [2007-03-30 15:50:03]
主持人：我们第一次听说,每次一听说全权办理什么东西就是好大的权利? [2007-03-30 15:50:07]
庄清忠：不是,法律上全权的解释是无权,因为你的权利并不明确,在当时如果我委托你全权办理一件事情,那么有一些很重要的权利,比如我当时没有给你放弃权,那么这个时候你行使了放弃权,那原来的房主说我没有授权你放弃,字面的理解不同,所以法律上全权就是无权的意思。 [2007-03-30 15:50:15]
韩罕：那这样说的话,这种代理还是会有一定的风险? [2007-03-30 15:50:23]
庄清忠：是这样的,你可以咨询一下专业人员,包括授权委托书的书写,或者您也可以到公证处办一个公证,那么公证人员也会提示您,这个一定要明确,委托事项一定要写清楚,比如委托他签署购买行为,过户行为这些列明就可以了。 [2007-03-30 15:50:31]
主持人：其实是越细越好? [2007-03-30 15:50:40]
庄清忠：不是,有的时候太详细了也不一定好,比如授权委托书还有一个期限的问题,有的就是委托一个月之内办理这件事情,那么超过一个月已经没有权利了,因为权限已经到了,那么对方有一个追加,那么有些事情比较宽泛,直到授权事项全部办理完毕为止。所以这个比较宽泛,所以授权委托书的时候有几个要求,第一写清楚你的委托人是谁,自然情况要写清楚,受托人也要写清楚,最重要的就是授权事项要写清楚,你到底委托他做什么,他的权限是什么写清楚,还有一个这个委托书是多长期限之内有效,不要写一个无期限的委托,因为我见了很多人拿到委托书来找我,很多人是没有期限,建议要有一个最好的期限。 [2007-03-30 15:50:46]
韩罕：现在有一个网友,她问她老公在2005年底购买了一套一百平的房屋,合同上写的是老公个人的名字,因为开发商的问题,产权证只是到07年3月人为办理,但07年1月他们俩就登记结婚了,结婚也未进行财产的约定,只是口头约定产权办理的时候,就依她老公的名字来写,不增加这个网友的名字,这个网友想询问一下,这个房屋登记归属日期依法是否应当是取得产权证的日期,还有就是取得时间必须在结婚以后的时间里,那么这套房屋是否属于他们两个人婚后的公共财产? [2007-03-30 15:50:55]
庄清忠：这个牵扯到一个婚姻关系中的家庭财产如何区分的问题,在这个案件中,我们经过新修订的婚姻法已经有一个明确的规定,就是说婚前财产归个人,婚后财产是夫妻共同,双方没有约定除外。就出现了前一段时间我们社会上讨论比较热烈,是不是要进行婚后财产公证,这个问题没有做这些工作,有几个问题她问的不是特别的清晰,比如这套房是不是她老公一次性付款买的,如果一次性付款买的又有当时的付款发票,这个应当算是婚前财产,如果这个房屋是贷款买的,那么从他们领取结婚征那一天开始,在婚姻期间所有的还贷部分为夫妻共同财产。 [2007-03-30 15:52:14]
主持人：那房子到最后还是夫妻共同的吗? [2007-03-30 15:52:23]
庄清忠：房屋的权属房产证落谁的名字不重要,夫妻落谁的名字都一样,但是如果夫妻双方婚前另有约定除外,比如婚后的财产还是个人归个人的,这样要有一个公证。如果没有公证就视为夫妻共同财产。 [2007-03-30 15:52:31]
主持人：两个人写一个说明书,两个人都签字也没有用吗? [2007-03-30 15:52:37]
庄清忠：是双方的,没有第三方。 [2007-03-30 15:52:44]
韩罕：我还有一个问题,就是他们家里的一个亲戚,属于再婚,就是老年的再婚,他们再婚之前又买了一套比较大的房子,但是双方也都有子女,这个方面应该是女同志的老公买的,就在想以后的房产到底是怎样来分配,就是又有点跟继承有点关系了? [2007-03-30 15:52:52]
庄清忠：对,我大概能听清楚,属于是再婚财产,那么再婚这种情况下,再婚之前个人的财产还是个人的,再婚之后也是跟刚才我说的,以结婚证那天起算,如果有结婚证就是夫妻,视为婚姻法管理,如果没有结婚证就是同居,那么同居关系财产就是个人是个人的。那么已经领了结婚证那时候起,所有的财产是夫妻共同的财产,但是刚才说到一个问题,这个房子是由女方的女婿买的? [2007-03-30 15:52:59]
韩罕：不是,房子是老公买的,老两口结婚的前一个月买的,而且是一次性买的。 [2007-03-30 15:53:12]
庄清忠：那这个算是男方财产个人的,但是双方另有约定,如果约定了这个财产是夫妻共同的可以,只要做一个公证或者出一个材料签字认可。 [2007-03-30 15:53:18]
主持人：如果在没有其他约定的情况下,这个房子以后的继承权是谁? [2007-03-30 15:53:26]
庄清忠：如果没有约定,那是男方个人财产。 [2007-03-30 15:53:34]
韩罕：第一继承人是谁? [2007-03-30 15:53:41]
庄清忠：配偶及其子女是第一继承人。 [2007-03-30 15:53:50]
韩罕：老伴要是先走的话,结婚要有十年还是八年之后才有? [2007-03-30 15:53:57]
庄清忠：没有,新的婚姻法已经把这个规定取消了。 [2007-03-30 15:54:05]
韩罕：就是说只要是夫妻,只要是受法律保护的,拿过结婚证的这种都是第一继承人,没有时间约定了? [2007-03-30 15:54:12]
庄清忠：没有,已经取消了。 [2007-03-30 15:54:24]
主持人：等于这个房子跟女方的子女有没有什么关系? [2007-03-30 15:54:33]
庄清忠：因为是男方的个人财产,那么这个男方如果去世之后,那么这个房屋就进入了继承层面,那么继承,由于这个女方是他的配偶,那么他不属于夫妻共同财产,那么这个时候女方就不能分出50%,跟男方子女和女方子女,因为他们两个又组成家庭,那么他们双方的子女都是这个家庭的共同子女,那么女方以及男方的子女都要平等继承权对这个房屋,都是第一顺位继承人,当然这种情况下继承权是可以放弃的。 [2007-03-30 15:54:41]
韩罕：因为现在也是看了很多比如央视的一些访谈,很多家里边为了继承权,为了房产就争的特别狠的这种事情,在社会上特别特别的多? [2007-03-30 15:54:50]
庄清忠：这就是因为原来房屋都是公用房,我们租住的公家的房屋,那个时候这个问题不严重,由于现在经济发展的比较快,房地产的价格升值潜力比较大,那么又属于不动产,那么现在这种矛盾比较多。 [2007-03-30 15:54:56]
主持人：我看还有网友问没有房产证的房子应该怎么着才能卖出去? [2007-03-30 15:55:50]
庄清忠：是这样的,按正常来讲,没有房产证的房子是不能出售的,但是我记得以前我在其他的网站在做这种网友的回答的时候,他们可以私下签一个协议,我给大家的建议,这里的风险比较大,因为物权法一出台之后,房屋就是以产权证为唯一的依据,如果没有产权证你只能算是占有,那么这种占有我可以要求,如果我是产权人,我就可以要求你腾退,那么这种腾退,因为我有产权呀,最多我是给你违约呀,只要现在承担违约金就可以了。 [2007-03-30 15:55:56]
韩罕：还有网友问,他特别想知道签订新的房屋购房合同需要注意哪些问题? [2007-03-30 15:56:03]
庄清忠：这个问题比较大,首先来讲就是说… [2007-03-30 15:56:17]
韩罕：咱们主要聊几点。 [2007-03-30 15:56:25]
庄清忠：因为现在我们国家为了规范房地产市场的交易,那么就有了一个买卖合同示范文本,这个文本表面看起来是很公平的,很多开发商不公平的条款是在后面的补充协议中,所以建议各位网友一定要注意补充协议,前面的示范文本中一些空格也要注意,比如交房的条件,按照我们北京市的要求,必须要有一表两书,因为两书住宅使用说明书和质量保障书是开发商自己制作的,但是办表这是国家替购房人把了第一道关,就是这个房屋经过国家验收符合达到居住条件,可以交房了,所以这个表是不能少的,这一条我希望各位网友要注意。还有一个条款就是关系到我们房产证的办理时间,因为按照法律规定,房产证的办理时间是入住后90天,有些开发商,我见过有一些约定,320天、720天,甚至约定5年的这有很多,开发商有这种约定,那么法律在合同法有一条规定,有约定从其约定,没有约定从法定,那么就是说如果双方已经约定了房产证的办理期限,国家在这个期限之内不会追究,如果检查也是按照你们双方的约定的,所以造成了很多业主在买房之后,有人说我好几年没有办房产证,我给网友的建议就是你先看一下你的合同约定几年,如果期限没有到之前,你没有办法追究开发商的责任,如果到了你可以根据这一条的规定,追究开发商的违约责任。 [2007-03-30 15:57:02]
韩罕：这有一个网友问,全额一次性的付清购买了一套房,但是开发商以办理房产证为由,把他手中的购房合同的正本给拿走了,这种情况合法吗? [2007-03-30 15:57:12]
庄清忠：在任何时候都是不合法的,分开两个阶段说,在去年之前,有一段时间就是说我们以前没有签约,都是四本合同,两个正本两个副本,这个合同怎么分配,如果是两个正本两个副本,一般就是开发商有一本合同,办案机构有一本合同,业主本人手里有一本合同,第四本合同就是如果有贷款,那么贷款银行有一份合同,四本合同应该是这种分配方式。而我们现在看到在实际操作中并不是这样,开发商手里留两本,给备案机构一本,贷款银行一本,如果没有贷款银行,他会把一本合同给业主,很多业主是没有合同的,那么这个业主这种情况,如果在以前的情况,他能拿到合同,开发商在办理房产证的时候不需要这个合同了已经,只要开发商有开发商的合同已经足够了。 [2007-03-30 15:57:21]
主持人：等于现在开发商把合同拿走是不合法的? [2007-03-30 15:57:28]
庄清忠：不合法,那么按照现在的规定,是我们的房管局实现网上签约,就生成一个合同号,这个合同号你可以打印,不受份数的限制,比如我们现在可以约定四份也可以约定五份,甚至更多,打印出来多少,只要双方签字盖章就可以了,如果放到今天,现在再签约,那么这个合同数量不限,你可以打印多少都可以。 [2007-03-30 15:57:34]
韩罕：有一位网友,他问安居房应该如何交易? [2007-03-30 15:57:42]
庄清忠：法律有一个规定,因为这个主要是国务院的一个政策指导。这种安居房一般的时候有一个五年不能上市的一个规定,这一点请网友注意,就是有一些安居房也要分性质,比如说是回迁房,还就是一个安置房,拆迁安置房,那么如果是拆迁安置房是不能交易的,这个时候还要看你们的签署具体的协议,房屋要想交易必须有产权证,没有产权证的房屋是不能交易的,所以建议大家,如果有产权证还要看以前的安置房,还有安置单位怎么协议的,是不是有年限的限制,这一点提醒网友注意。 [2007-03-30 15:57:52]
主持人：还有人说,他们现在的物业特别的差,他根本不想交物业费,可不可以几个业主在一起成立一个业委会? [2007-03-30 15:58:00]
庄清忠：我们业委会成立的规则是这样,他们凑几个业主是可以的,但是这些业主凑起来是做什么,需要做一个筹委会这种形式是可以,但是这几个业主不能做业委会,也不能召开业主大会,所以如果说他们要有成立业委会的意向和愿望,那么他们可以自觉奉献的精神,他们要先做筹委会,该到街道,该到办事处领一些表格回来,再到小区办办理一些手续,他们可以做筹委会的成员,然后组织大家进行投票,然后确定时间,再召开业主大会。 [2007-03-30 15:58:07]
韩罕：这里边没有什么法律程序吗? [2007-03-30 15:58:15]
庄清忠：有,有明确的法律程序,他们可以到小区办,小区办会有一个指导,对于他们的筹委会,小区办都有一个专业性的指导。 [2007-03-30 15:58:22]
韩罕：是开发商来办吗? [2007-03-30 15:58:29]
庄清忠：是我们政府的一个部门。 [2007-03-30 15:58:58]
主持人：咱们刚才说这么久,大部分都是业主和产权的问题,您觉得业主和开发商还有物业之间应该怎样才能更好的沟通? [2007-03-30 15:59:07]
庄清忠：是这样的,我认为单个业主跟开发商沟通比较难,比如我们这个小区有一千户业主,那么一千个人跟开发商沟通,问题千奇百怪什么都有,所以我的个人建议,就是说希望大家一旦小区入住之后,建议业主尽快成立业委会,那么由成立业委会他们要召开业主大会选出业委会成员,由业委会代表小区成员跟开发商交涉。我们业主只要把这些问题反应给业委会,由业委会跟开发商沟通,这个平台有,这个渠道很畅通。 [2007-03-30 15:59:11]
韩罕：有一个深圳的网友,说买了深圳的一个什么农民房,然后就是有交易合同,和当初农民房卖更村民土地的合同,同时盖了章,请问这种房子村里可以收回吗? [2007-03-30 15:59:21]
庄清忠：牵扯到一个土地性质的问题,因为我们知道,现在买的商品房的土地性是国有土地,那么农村的土地性质是集体所有制。 [2007-03-30 15:59:30]
主持人：房子是属于大队的? [2007-03-30 15:59:43]
庄清忠：没有产权证,农村的房子有一个土地证,叫宅基地的土地证,但是根据我们现在的法律规定,宅基地是不能转让的,特别是我们现在具有城镇户口的人是没有权利购买宅基地,也不能购买宅基地上面的房屋,因为根据我们的房地产管理法,地随房者,房随地者,就是土地和房不能分开卖,要转让就一同转让。那么由于这个网友问题没有说清楚在哪,就是我不知道他是不是农村户口,如果他是农村户口也可能不能买,因为他可能不属于这个集体经济里的成员,这个宅基地的转让只能在本经济集体范围之内转让,比如说这个村里的其他村民可以买这个房,但是其他村民买这个房的人,他应该是没有宅基地的人,他如果有宅基地了,他就不能再买了,而宅基地每一户村民只能有一块,如果这户村民的子女长大了,需要结婚盖房,要本人申请一块宅基地盖房。 [2007-03-30 15:59:54]
韩罕：也就是说城市户口的人不可以买,因为在深圳那个地方很多关外呀,在什么关口上全是农民房,在很多深圳的白领什么的在城里面买不起房子。 [2007-03-30 16:00:23]
庄清忠：但是可以租农民房住,但是要是交易就难。 [2007-03-30 16:00:28]
主持人：但是确实有人买了? [2007-03-30 16:00:35]
庄清忠：这种买当发生产权纠纷的时候,或者这块地被国家征收了,比如有一些集体土地,那么经过地方政府的整体规划,然后通过征收征用的途径,那么土地性质变成国有,那么这个时候可能就要对宅基地征收完之后有一个拆迁,那拆迁有一个补偿,这个补偿不会给他的,因为人家要给的是宅基地的主人,那宅基地的主人说他不要他可以赠与给他那是另外,但是法律上这是不允许转让的,这种转让行为是无效的。 [2007-03-30 16:00:41]
主持人：还有网友说他买了一个新房,两个多月以后就发现屋子里有多处裂纹,想找开发商,但是请问这个律师来怎么解决这个事? [2007-03-30 16:00:48]
庄清忠：裂纹的问题应该是这样,有一些房屋确实有裂纹,那么根据裂纹的程度大小,然后我们有标准,国家有标准,裂纹有多大裂纹才算房屋质量。 [2007-03-30 16:00:56]
韩罕：他说这个裂纹都是能透光的那种? [2007-03-30 16:01:04]
庄清忠：这种情况下他可以跟开发商交涉、协商,比如经过维修,那么他如果想诉讼的话,要请专业的鉴定机构对房屋质量进行鉴定,如果这个房屋经过鉴定确实是危房或者是存在瑕疵,这个瑕疵影响到居住,他是可以要求退房的。 [2007-03-30 16:01:13]
主持人：是全款的退房吗? [2007-03-30 16:01:19]
庄清忠：对 [2007-03-30 16:01:28]
主持人：咱们由于时间关系再问最后一个问题吧。看一下有一个网友有客383在问,说请问一下第一产权人是什么意思,如何界定第二套房产呢? [2007-03-30 16:01:39]
庄清忠：因为这个问题问的不是很清晰,按照我的理解是这样的,他的意思就是说一个人想买两套房可能是,所以他有第一套房和第二套房。 [2007-03-30 16:01:43]
主持人：我估计是他在看某个合同的时候出现了这个词,他不明白? [2007-03-30 16:01:49]
庄清忠：这种情况下也可能是所谓的一个房屋几个共同购买人,比如父亲和儿子两个人共同买一套房,那么就要约定谁是产权人,谁是共有权人,就要两个产权证,这个时候大家就要考虑好,在关于双方的份额问题,应该在合同中约定清楚,比如到底是五五成还是四六,更有性质的可能是一九,但是如果不是五五,不是五五成,那么按照北京市规定,应该进行公证。 [2007-03-30 16:01:58]
主持人：他说如何界定第二套的房产? [2007-03-30 16:02:08]
庄清忠：就是再买第二套房子,这个问题从我的理解,他的意思就是前面有一个就是第一套房是共同买的,再购买第二套房允不允许,如果是咱们中国人民共和国的公民是可以的,没有限制,但是第二套房产贷款的时候有一个问题,他不能享受银行贷款的优惠利率。 [2007-03-30 16:02:16]
主持人：还有这么一个问题啊。那好,今天非常感谢咱们庄律师能来咱们雅虎访谈作客,谢谢您。 [2007-03-30 16:02:22]
庄清忠：谢谢各位网友。 [2007-03-30 16:02:28]