□苏州私家花园传德堂 

苏州私家园林传德堂9月下旬将在上海拍卖,这是继2005年葑湄草堂之后,苏州私家园林第二次在沪拍卖。不过,葑湄草堂之前两次拍卖都未能成交,传德堂是否能拍卖成功,答案不久后就可揭开。

业内人士分析,购买私家园林与投资豪华别墅不同,不但难以让其短期盈利,相反还需要花费可观的使用和维护成本,因此购买私家园林或其他古宅的人,必须又有经济实力又有文化底蕴。

已进行保护性修缮

传德堂始建于1919年,由安徽商人鲍宗汉所建,毗邻虎丘风景区,占地面积1766平方米,其中建筑面积450平方米,属控制保护建筑。鸿海拍卖有限公司副总经理余雷介绍,原址已经经过了保护性修缮,例如完全复原门洞原来的雕刻,单此项就花费了200多万元。

据透露,目前古宅部分已经修缮完毕,而园林还在修复中。拍卖委托方将在传德堂外围建造仿古建筑。此外,还可以根据业主的要求,在符合控制保护建筑相关法律法规的前提下对传德堂进行改造,让其更符合顾客的要求,所有这些服务都包含在古宅的成交价中。

4000万元起拍价

传德堂并不是第一座在上海拍卖的苏州私家园林。2005年,作为“江苏古宅上市第一拍”,葑湄草堂的拍卖就曾轰动一时。葑湄草堂始建于清朝道光年间,占地面积1874平方米,大小建筑物 10处共计1425.94平方米。不过2005年上半年葑湄草堂上市拍卖两次,结果都无功而返。最后委托方自己找到了买家,以低于起拍价的价格成交。

余雷说,当时葑湄草堂拍卖未能成交的原因有很多,一方面价格太高,另外葑湄草堂有些不足,比如园林小、建筑太多,而且路小、停车面积小,让人感觉很不方便。而传德堂的园林面积大,建筑相对少,停车地方也很充分。

那么传德堂4000万元的起拍价是否合理呢?根据苏州市房管局房源公示信息,苏州市中心的独立别墅单价在3.3万元到5.5万元左右,郊区的独立别墅单价则为1.8万元-2.8万元。而传德堂土地面积1766平方米,其中建筑面积450平方米,考虑到上市前开发商支付了土地出让金、修缮费等,以及古典园林的稀缺性,标价4000万元是低是高,拍卖当日就可见分晓。

买家“只能美容、不能整容”

据介绍,这次传德堂拍卖后,买家将获得它的产权,而非单单的使用权。但由于古建筑的特殊性,购买者既是新主人,也是对古建筑的保护责任人,依法转让的古建筑随产权的变化,保护、维修等相关责任也相应调整,购买者将多一份责任和限制。

一旦最终拍卖成功,最重要的一条就是“只能美容、不能整容”,即只能进行保护性修缮,不能改得面目全非,买家买下古建筑就像认了个“养子”,可能养好,也可能养出矛盾。文物部门将对古建筑实行长期、终身的监管。