越秀、荔湾两区的二手楼成交宗数已接近今年三月的“小阳春”水平。
买家不缺钱 缺的只是信心

合富置业副总经理潘宇豪:我想现在正是二手买家选楼的好时机。去年这个时候是“抢楼”,买家没有谈判权可言;现在买家有更广的选择面,价格也更趋理性,不过,市场观望氛围仍很浓。我认为,买家是不缺钱的,缺的只是信心,他们害怕买了楼还会再降价。上月中旬,有业主开始调价,一些地段交易活跃起来。黄金周的行情最关键的在于买卖双方的心理调整,如果双方找到了认知平衡点,市场就会转暖。我认为,黄金周的行情还是挺重要的,无论好坏,这拨行情都会成为下一阶段楼市发展的“风向标”。

9月成交60万平方米 便可称作“金九银十”

满堂红置业市场研究部经理周峰:今年的九、十月份很难称作名副其实的黄金周。去年9月份,广州二手楼市成交8700宗,75万平方米,今年是没有一个月能达到这个数字的。所以,今年9月份只要能达到60万平方米的成交量便可称作“金九银十”了。自5月份以来,二手楼市交易量稳定,黄金周可能会有平稳的增长;不过二手房成交量要想有明显增长,关键还是看一手房价格。一二手房价差大于2500元/m2,二手楼才会有明显的吸引力。

现在相当于股市4000~5000点

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同:二手是卖存量房,有卖家才会有买家。我觉得现在是个好价位,卖家要接受现实,抓住时机出货。目前,二手楼市价格大致可以等同于股市4000~5000点,而你再看看股市,已经跌破2000点了。

专家看市

老城区二手楼价不会有明显下调

美联物业区域董事刘志忠:二手业主目前并不急于套现,因此黄金周二手楼价也不会有明显下调。买卖双方可能需要更长的时间来取得平衡点,成交量也就难以放大。不过,二手楼相对于一手楼还是有其独有的优势,尤其是在老城区。回顾房管局7月的数据,同属老城区的越秀及荔湾区,其二手市场的份额就远远超过一手,占七成以上;其一手成交量环比的跌幅也是大于二手。可见,某些区域的二手市场尚有稳定的表现,部分受二手买家关注的板块及楼盘或有望成为黄金周的突破点。

二手价格或可取得更大松动

方圆地产副总经理李峥:在上半年一手推出新货不是太多的情况下,今年十一黄金周推出的新货可说是扎堆集中、货量非常大,估计可售套数为2万套左右。一手楼价的明显波动也迫使二手房业主的价格松动,议价空间的扩大有利于吸引部分具有刚性需求的买家趁机入市,如白云、芳村这些以刚性需求为主的地段较8月份成交有明显的增加。而租赁市场由于有部分业主不急于出售而转为出租,因此租赁市场也持续活跃。

“双率”下调有利于刺激楼市信心

万家物业市场总监刘广浩:这次黄金周前“双率”下调,是自去年“9·27”以来政府出台针对楼市一个重大利好消息,将对国庆期间一、二手楼市产生一定的刺激作用。但由于贷款利率下调幅度太小,心理因素远大于实际意义,对广州近七成以按揭贷款方式购房的消费者来说可谓杯水车薪,而具有刚性需求的买家将在黄金周扮演最重要的入市角色。

满堂红8月研究报告显示——

老城区二手价有调整到位迹象

据满堂红8月研究报告显示,广州二手楼市受8月北京奥运会影响并不算很大,当月中介行的租、售业务量相对7月份仅出现窄幅减少。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易分析,8月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为7257元/m2,环比上升1.8%,同比上升7.4%;中心城区二手住宅成交均价为7612元/m2,环比下跌0.8%。8月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅平均租金为28.5元/m2/月,环比上升1.1%;中心城区二手住宅平均租金为30.2元/m2/月,环比上升1.1%。

8月份,广州总体和中心城区的二手楼均价走势首次出现不相符,总体二手均价环比上升1.8%,中心城区二手均价环比下跌0.8%。中心城区均价下跌主要是越秀、海珠两区均价明显下跌造成的,而其中老城区二手楼价已有调整到位的迹象。当月经满堂红地产促成的交易中,越秀、荔湾两区的二手楼成交宗数已接近今年3月的“小阳春”水平,虽然与去年高峰期还有一定差距,但在最近的调整期内表现尚算不错。

满堂红研究部经理周峰分析,楼价是否调整到位是以成交量为判断标准的,如果楼价走低、成交量依然萎缩,则说明楼价尚未调整到大部分准买家接受的范围;如果成交量伴随着楼价走低而逐步放量,则可认为楼价已有调整到位的迹象。越秀、荔湾两区二手楼价经过今年上半年的调整,现已与同区域、板块的一手新盘价形成较明显价差,在价格优势和区域优势的联合作用下,包括自住客和投资客在内的准客户开始陆续入市。

奥运会期间,沉寂一段时间的投资客开始入市购置物业,当月同一个买家购置两套或以上物业的宗数占买卖成交总宗数的3.2%。投资客青睐的地段包括西华路、光孝路、天成路、解放南路、建设大马路、工业大道南、金纺路等,目标物业面积在30～70平方米之间,总价从20万～70万元不等。

周峰认为,上述地段物业分布在老三区内,投资客的市场触觉较一般的自住客要敏锐,他们入市购置两套以上的房产,实际上已认同了该物业所属板块的楼价具备投资价值,故而才会大胆入市。随着这类投资性买卖行为的逐渐增多,预计今年12月后广州总体二手楼均价会向上突破7300元/m2的“压力线”有所上扬。