随着2008年8月第29届奥运会的日益临近,北京作为中国的首都将加快其转变的速度,届时将以一个全新的形象展现在世人面前。按照新的城市规划战略,北京将在2008-2015年期间开通14条新的地铁线路,从而将推动北京城市发展格局的转变,为房地产开发商、投资商和租户带来新的巨大商机。虽然很多此类商机尚未显现,但恰恰是这些长远的改进成为推动北京便捷交通的关键因素。

多条新地铁线路的快速建成,以及北京新的城市规划,将带动部分新的专业化商业中心的出现。目前在北京的主要商业中心区内,驻扎着来自各行各业的企业。船运公司、国际金融公司和咨询公司同在一栋写字楼的同一层办公,也已是司空见惯的事。这种状况往往出现在全球新兴经济中心,但这种格局预计将发生转变。预计随着地铁10号线的建成,在20年内,一条新开发的商业走廊,将把中央商务区、第三使馆区和中关村写字楼市场融为一体。与此同时,一些拥有大型办公面积的租户将迁至周边地区,这一根本性的转变已开始影响北京的写字楼市场走向。在本报告中,我们将分析今日北京的发展历程,并指出目前北京的部分发展举措是不可持续的原因。我们将重点介绍部分主要的推动因素,阐明其原因和影响。在本报告的下半部分,我们将探究北京未来的发展状况,即:预计北京将出现哪些类型的变化?这些变化何时可能出现?这些变化对房地产开发商、投资商和租户有何意义?

北京的发展历程

历史渊源: 1949年前

北京的现有城市布局具有很深的历史渊源。此前,按照中轴线分布和风水学的原则,紫禁城被确定为北京的文化和地理中心,街道以此为中点向外辐射。环形城墙确定了城区的边界线(此后环形城墙被二环路所取代)。城内居民按照家族史或出生地及其所从事的不同行业,分布在不同的区域居住。

毛泽东时代的烙印: 1949-1979年

1949年新中国成立后,北京的城市布局发生了彻底的改变。各自独立的国家单位建筑是城市的主要组成单元。市政府开始大量投资兴建交通基础设施。1965年,毛泽东批准修建北京第一条地铁线路。首批地铁车辆于1969年投入运营,当时仅有一条线路,起点站设在京西的古城路,到市中心的天安门广场后向南,终点站是旧城东南部的火车站1。当时的首条地铁线主要用于军事目的,是为了应对来自苏联的侵略威胁。官方将地铁线视为在全市范围内快速和秘密集结大量兵力的一种手段。

主要发展因素的影响

房地产市场的形成

20世纪90年代初北京恢复房地产市场,是自1979年以来影响城市格局最为重要的变化。政府通过长期租赁将土地提供给开发商,城市景观开始现代化2。重要商业区和宜居居住区开始形成,根据所开发地块距离主要办公地点、购物中心、学校的远近以及有无绿色空间3,形成了不同层次的土地价格。工业开发项目日益向郊区转移,随着居民财富的快速增长,也直接推动了对新建住宅的大量需求-在20世纪90年代单位福利分房制度结束后,这一发展趋势开始迅猛发展。这一转变是发展中城市的典型特征。北京的独特之处在于这种变化发生的时期极短。此后,房地产开发成为一项暴利行业,北京市内新建项目比比皆是。不过,公共基础设施建设和城市规划并未保持同步发展,导致城市出现当今所面临的部分问题。

人口快速增长所带来的影响

北京市政府制定的1982-1993年的城市规划,大大低估了北京变化的速度。比如,在1982年的城市规划中,北京在2000年前的人口总数被限制在1000万以下,但这一数量在1986年就被突破了5。从1986年到2007年,北京的国内生产总值(GDP)增长了31倍6,本地企业要求增加工业和商业空间的供给。与此同时,旨在减少城中心区人口密度或者进行新开发的老城区改造项目,也将大量的人口迁至城郊地区7,这些地区修建了大量的商品住宅供这些居民购买和居住。因此,北京城区面积急剧扩张,从1995年的476.8平方公里飙升至2005年的1,182.3平方公里8。城区拓展至周边的农村地区,这是当地政府急于将农业用地出售给开发商所导致的,这也是当地政府筹集资金的最为快捷的方式9。

新交通模式的快速发展

随着居民开始往返于居住地和工作地之间,上班族的交通方式开始发生重大转变。在2005年,北京城市居民根据各自不同的收入水平,选择各种不同的交通方式(见表1)。地铁线路自1981年正式对外开通后10,乘坐地铁的人口数量开始稳步增长,从1981年的6470万人次增至2007年的6.55亿人次11,地铁线路也从27. 6公里12延长至近 140公里(图1)13。不过,这一时期投入交通设施建设的资金主要用于公路建设,这主要是为了应对20世纪90年代末期私家车数量猛增的局面。仅在2001-2003年期间,北京的四环、五环和六环道路全部建成14。而从地铁二号线的建成,到2003年地铁新线路的建成,中间则间隔了近20年。

改革开放对北京的影响: 1979年至今自1979年以来,由于市场化改革以及经济快速发展和城市化,北京的发展急速转变。商业房地产市场形成,公共交通设施和道路基础设施大幅扩建。不过,现有的发展趋势是不可持续的。北京正面临公共交通压力过大、市中心地区交通拥堵、人们上下班时间日益增加以及农业用地和水资源匮乏的多重问题。