1、经济概述

据北京市统计局的数据显示,截至到2008年5月,北京房地产开发总投资额为615.88亿元,较去年同期上涨15.6%。但其中,写字楼投资总额同比大幅下降18.4%,至55.1879亿元。截至2008年5月,北京居民消费价格指数继续走高,累计同比上升6.3%,尽管较一季度下降了0.3个百分点。受经济的快速增长、进出口贸易顺差、房地产市场发展和股票市场的波动,美国温和的货币政策的综合影响,人民币兑美元汇率在本季内持续上升。到二季度末,美元兑人民币到达了6.95的新低。2008年1至5月,北京写字楼的销售面积大幅上涨,其中,写字楼的现房销售面积升至275,000平方米,同比增长0.7%;但写字楼的期房销售面积仅为151,000平方米,为去年同期的31%。新开工写字楼面积比去年同期降低19.9%,至744,000平方米。

表一:北京市主要经济指标
Indicator
指标 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1Q08
Beijing GDP Growth Rate
北京地区生产总值增长率 10.2% 10.5% 13.2% 11.1% 12% 12.3% 11.3%
China GDP
中国国内生产总值增长率 8.0% 9.1% 9.5% 9.9% 10.7% 11.4% 10.6%
Inflation Rate
通货膨胀率 - 0.2% 1.0% 1.5% 0.9% 2.4% 5.9%
Interest Rate
(1 to 3 years commercial load rate)
基础贷款利率
(一到三年期商业贷款利率) - 5.49% 5.76% 5.76% 6.3% 7.47% 7.56%
Amount of Foreign Capital Actually Used
实际使用外资额(USD 10,000) 179.257 214,675 308,354 352,638 455,191 507,000 -
数据来源:北京市统计局

图一:北京地区生产总值增长率vs.中国国内生产总值增长率

数据来源:北京市统计局

2、北京整体写字楼市场
2.1整体供求状况

2008年第二季度,出于北京对奥组委关于营造绿色奥运的承诺,北京市政府出台了利于环保的临时限制条款,写字楼新供应量有限。另一方面,跨国企业及国内大型企业的快速扩张使得市场租赁活动频繁,租户对北京办公楼的需求依然保持旺盛。季内写字楼市场空置率有显著的下降,伴随着租金报价的上升。

2.1.1 供给

季内,甲级写字楼市场里没有新供应进入市场,而乙级写字楼市场亦仅有一个项目入市。由于奥运会的临近,政府对北京市区内建筑装修施工和材料运输的限制使得大部分写字楼专案不得不推迟其入市的时间至奥运会后, 例如位于朝阳门区域的北京中汇广场以及位于燕莎区域的平安国际中心。进入中关村区域的乙级写字楼市场的项目是主语城,为市场提供137,706 平方米的面积。北京写字楼市场新增供应量有限,市场需求的持续上升使得2008年第二季度北京写字楼市场整体空置率下降至15.22%,环比下降1.39个百分点。

2008年第二季度,北京市写字楼市场存量上升至13,948,762平方米,环比增长0.81%。其中,超甲级写字楼面积仍然是144,000平方米,占总存量的1.03%;甲级写字楼面积4,735,328平方米,占33.95%;超甲级和甲级写字楼面积总存量与上季相比保持不变。乙级写字楼面积9,069,434平方米,占65.02%,环比上升1.26%。

本季内整个市场只有较少的新供给量,因此CBD区域依旧是北京市七大写字楼区域中总存量最多的一个区域,占整个北京写字楼市场总存量的22.90%,中关村和金融街区域次之,分别占22.13%和17.86%。以下为各区域写字楼存量对比:

2.1.2需求

2008年第二季度,租户对北京办公楼的需求依然保持旺盛,市场显示了极为强劲的吸纳能力,北京市写字楼市场的净吸纳量为288,630平方米,环比上升103.13%。其中,CBD区域在季内吸纳了137,776平方米,环比上升82.86%。金融街区域、中关村区域和朝阳门区域分别吸纳了49,295平方米、32,930平方米和30,245平方米,环比分别上升3.72%、190.74%和153.89%。强劲的需求主要为跨国企业和国内大型企业的扩张或搬迁活动所驱使,租户主要来自包括外资企业,IT､法律、媒体广告及金融等行业,如广东创维在环球贸易中心扩租至3,100平方米,中银保险在卓著国际金融中心中心租赁了6,000平方米,中国葛洲坝集团在金地中心B座租赁5,490平方米。