燕郊楼市大幅跳水为哪般  供大于求现象突出

经历了大红大紫的几年,燕郊楼市的热度逐渐褪去,自夏威夷北岸打出7.5折降价后,近期接连出现大幅降价现象,上上城、星河皓月、金玉源、纳丹堡均出现不同程度的降价,仿佛就在一夜之间,燕郊楼市成了失宠的弃婴。由于项目的放量过大,供给远大于需求,加之其房价涨幅紧逼北京节奏,导致燕郊楼市近期出现严重的滞销状况,让很多当地开发商恐慌了起来,他们现在压力很大。

燕郊楼市为何一落千丈?千万家市场分析人士表示,燕郊作为紧邻北京的外阜区域,其房地产市场的发展按理说受到北京的影响,前景应该较为可观,但现在燕郊楼市开发力度过大、速度过快,远远超过了当地经济的发展速度,造成发展比例的严重失衡,其配套的严重滞后及距离北京较远的区位成为房产项目销售受阻的致命伤。随着北京楼市下行呼声很高,近半年房价涨幅逐渐缩小,打折降价风潮四起,让很多购房者又看到了北京楼市调整的希望,看到了在北京置业的曙光,毕竟这些人是在北京买不起房才投身燕郊的。

我们不得不承认,现在不少言论对燕郊楼市的鼓吹泡沫成分太浓,燕郊的楼盘价值能否达到现有价格水准值得怀疑,考量一个地段房地产价值的标准,应当是其区域地段、配套设施、交通要素、区域发展潜力等几方面,而从目前燕郊的情况看,除区域发展潜力较被看好之外,其他几项均存在明显的略势,跟随北京房价一路高涨,对于燕郊楼市而言,有点跟风而上的意思,其楼市状况和北京楼市完全不同,北京身为首都,有其自身的城市价值,住房供需比例严重失衡,出现价格大幅上涨不难理解,而燕郊作为京东外围一角,其楼市年开发量居然可以达到北京的30%以上,2007更是突破40%,由于供给明显大于需求,其房价涨势已超出正常涨幅水平。

这与笔者前去燕郊观察到的情况基本吻合,除了占地面积广泛的众多项目之外,在燕郊很难找到像样的商业配套及交通枢纽,大部分地区仍处于开发初级阶段,众多楼盘黄金白银的宣传与眼前的荒蛮形成了鲜明的对比。

价低质亦低,燕郊楼市令购房者举棋不定

笔者的一位朋友王先生曾于去年8月参加了燕郊某知名项目二期的排号,他表示:“这期房子均价是3600元/平方米,非常具有诱惑力,当时也考虑到燕郊所处的位置,上班、生活都很不方便,但是看到北京及周边房价上涨幅度迅猛,再加上来这个项目前几期看了看,觉得小区格局和环境都还不错,这个价钱也比较好负担,就决定参加排号了。”据了解,王先生所排号的该期项目入住时间是2008年年末至2009年年初,而就在他排号当时该项目的前一期现房售价为4500元/平方米。

王先生表示:“和我一起去看房的不少人聊天的时候也表示,其实很多人还是很看好那里的房产升值潜力的,价格较低,毕竟北京的房子很多人还是买不起的,但是像我这样的年轻人,一提起要在那里居住,在北京上班,往往都会皱起眉头。”

在渡过了忐忑的两个月之后,王先生最终还是下定决心放弃了排号权,“我的号是1800多号,但销售人员告诉我已经排到20000号了,我有着非常有利的优先挑选权,劝我慎重考虑,但我一想到今后要在北京、河北两地每日奔波,回到家除了进小区就没有地方可去,感觉与其这样,还不如不买,最终我在该期项目开盘前找开发商退了定金,按道理提前退款的可能性不是很大,但我没想到的是,对方很爽快,甚至我都没有做什么多余的解释,就将定金全部交还到我手上了。”

王先生的境遇很多年轻人都有所感触,特别是对于很多在京就业的年轻人而言,经济能力尚不富裕,北京动辄上万的房价对于他们而言连想都不敢想,而北京郊区的房价经过两年的疯涨,也高到了令人乍舌,而也就是在同时,燕郊楼盘铺天盖地的宣传单页进入了他们的视野,“北京7环内”“北京燕郊开发区”等概念也被很多人所阅读,由于其进入北京的便利性,一时间,燕郊楼盘烽烟四起,火热的不可开交,各项目也纷纷将在北京的售楼处设立在朝阳区东三环附近,大肆炒作燕郊和国贸的直线关系,从每天由东三环等地开往燕郊的看房班车便可看到,当时去燕郊看房选房的人可谓趋之若鹜。

开发商集体炒作北京概念,燕郊楼市是否上了不应有的档次?

从区位来讲,虽然燕郊不在北京辖区内,但距离通州区、顺义区仅数公里之遥,从到市中心的方位来看,甚至比北京南部的永定河、北京北部的昌北、怀柔等地都要方便,这是不争的事实,毕竟北京市城区的地理方位就位于北京市版图的东南角,并且随着北京经济、市政的东迁,北京的财富在逐渐向东部倾泻。

30分钟到国贸,成为众多燕郊楼盘在京宣传推广时将燕郊与北京相连的有效法宝,这也成为燕郊房产市场近两年来扶摇直上的客观因素之一,但据我们了解,这仅仅是在道路闲时的近乎极限的速度,由于通往燕郊的道路以102国道为主,早晚高峰时道路存在一定的拥堵问题,对于已经在那里购房的人而言这一点还是非常头痛的,“习惯了,自从搬到燕郊之后,现在的生活习惯也改变了,早睡早起很规律。”一位入住燕郊近半年的朋友苦笑着说到,“上下班时间根本做不到半个小时到市区,每天坐930到东四环,然后再倒车去单位,非常辛苦。”

据我们了解,北京市出台“新七环”规划后,大厂、三河、涿州等周边地区均受到利好,将作为新城镇发展,进一步缓解北京中心区域的发展压力,同时加强与外围城市的交通联系,建立城市之间的辐射及互助效应,从而达到京津冀经济圈效应。而进入此七环范围并非就是划入北京辖区范围,而是更好的达成互助互利,在燕郊众多开发商的介绍中,这一点显然被无限放大甚至是扭曲,很多憧憬燕郊楼市的人不仅仅是看好那里的低房价,同时还有未来“变身”北京人的惊喜。

而据当地的居民介绍,原本燕郊只是一块“三不管”地区,随着众多的机构家属区与办事区的建立,才逐渐带动了这一带的人气,随之这里又被划定为燕郊开发区,据悉燕郊只是河北廊坊市的一个镇级单位,与之相邻的三河、大厂因为同样距离北京较近,多年以来三地要划分到北京的传言此起彼伏,但雷声大雨点小,最终成为民间饭后的杂谈,久而久之,在外来人的心目中,燕郊的定位中河北的影子淡化了,而“准北京”、“北京开发区”的烙印逐渐浓重。

重现望京、通州模式?

从燕郊的诸多楼盘项目来看,现在很多都在借生态、和谐理念来吸引购房者,而我们对那里对直观的感受就是围城,这是很多在燕郊生活居住的人都深有感受的,出了小区门,基本无处可去,项目内外的截然不同让人很难相信这是一个个在北京人人皆知的著名项目。

曾经有人提出过一个观点,“燕郊会不会是下一个望京及通州?”

当年的望京也是由京城市区东北角的荒蛮之地快速发展起来的,通州则是作为北京市11个郊区中重点开发的对象一步步建设起来的,两地区楼市都取得了飞速发展,燕郊与当年的望京和通州有些相似,但其区位与前两者不可同日而语,毕竟前者一个身处北京城区一隅,一个作为有着便利发展优势和轨道、路面交通优势的近郊区,对于城市战略发展均起到了直接而又关键的作用,我们看到,通州撑起了北京东部,望京则发展为北京著名的住宅文化区,甚至被寄予未来北京副中心的厚望。

而燕郊的情况是怎样的?身处距离北京市东三环30公里外的河北,其成长轨迹与望京、通州有着本质的不同,燕郊并不具备北京辖区内诸多近郊的便利条件,毕竟在北京一旦规划了很好发展起来,而燕郊则是河北一个下属镇,其发展速度如何现在很难预料,即便其未来发展具备规模,对于在北京的人而言,燕郊的居住价值还是很有限。随着燕郊房地产市场的大力发展,人口的大量涌入,经济、商业发展理应会有所跟进,并形成当地的居住、办公一体化模式,形成独立的城市化运作,形成自己的楼市供需人群,而不是依托于北京,借北京炒作身份,期待将房子卖给那些在北京生活工作的人。我们现在都喜欢以“圈”来定论一个经济地域范畴,长三角经济圈、珠三角经济圈,还有未形成环渤海经济圈,不能否认燕郊未来发展前景,但目前大肆炒作其与北京的必然联系未免为时过早,特别是两地奔波的碌居形式,并不值得推广。

后记:在疯狂开发了几年之后,燕郊楼市逐渐形成了独具特色的楼市特点,但质疑的声音一路伴随着它的成长,贴附北京楼市未遂,这个根基不牢固的建筑终于出现裂痕,价格堡垒一夜轰塌,没学会走路先跑了起来,燕郊楼市,面临的不仅仅是价格考验。

文章由北京千万家房地产经纪有限公司提供