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2005年从“国八条”开始，一项项限制投机、打压炒房、稳定房价的政策相继出台。这在一定程度上，遏制了炒房的趋势，稳定了房价。

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据权威部门预测，进入2006年，中低价格的普通商品住宅以及经济适用房、配套商品房供应将会增多，高档住宅的市场比例将逐渐降低，反映在市场上，就是拉低平均价格，预计今年一些城市平均房价会出现下调。

调查：炒房客越来越少

最新调查显示，目前北京以投资为目的的购房者已经越来越少，某些期待短期获利的投资者陆续被挤出市场。据个人投资理财网CEO洪曦向记者介绍，投资类房产的回报方式通常有两个，一个是做短线投资，等房产升值后将其出售，另一个则是做长线投资，以出租房屋的方式获得收益。在国家对二手房交易时间和税收上提出新政策以来，短线投资的风险已经非常大，基本只能考虑长线投资。

“从长期投资的角度考虑，最重要的衡量指标就是租金回报率。”戴德梁行住宅投资部总经理岳锋钢说，“现在北京房屋出租的回报率大约在4%到5%左右。”按照5%这一平均回报率计算，如果投资50万元的房子，每年需要收取租金2.5万元，也就是说月租金需要达到2000元，但这一租金水平并不是所有房产都能够达到。另外，目前3年期国债的投资回报率是3%，只比房产投资低一个百分点，但是完全属于无风险投资。

与此同时，新盘价格不断上升，但租金水平却远远不像房价上升得那么快，使得投资者的租金空间进一步受到了压缩。根据我爱我家房地产经纪有限公司对京城几处热点出租地区的监测，国贸地区目前两居室的出租价格平均为1700元至1900元，仅比去年同期上升50元左右，但国贸周边地区新盘的价格则从去年的平均6000多元上升了将近1000元。洪曦说：“我认为起码在一年内楼市的投资机会很有限。”

“如果投资预期下降，也许会对整个住房市场造成影响，进一步促进楼市降温。”岳锋钢说，“但是这种影响在目前还很难下定论。因为许多人购买的都是期房，需要一两年之后才能入住，导致了市场影响的滞后。”

市场：新盘供应总量大增

去年房价的暴涨以及新开项目的锐减，使得人们对今年的新项目充满了希望。让购房者惊喜的是，新年刚开始，京城获得预售许可的项目便呈现加速的趋势，据北京市房地产交易管理网公布的数据，新年第一周就有25个楼盘获得预售许可，比前两月有明显增长。而且据业内人士估计，今年新开盘面积至少在2000万平方米，将大大超过去年的供应总量。

得出这个结论的依据是，2004年仅“8.31”过关的住宅项目用地就有191个，占地面积2010万平方米，规划建筑面积3265万平方米。由北京市建委公布的统计数据可以看出，2005年1至10月份，全市商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%。2005年全年，商品住宅新开工面积将在1500万平方米左右，这样看来，仅“8.31”过关项目就有1765万平方米没有供应。同时加上前年公开出让的438万平方米、去年公开出让的近300万平方米的土地，也就是说，由于2007年北京可能将不再批准新开工项目，2006年理论上至少有2500万平方米的土地可以进入市场。

在今年第一周，新获得预售许可的25个楼盘中，住宅类共19个，销售面积为95万平方米(含部分办公、底商等)。而去年11月、12月同期，获准预售的楼盘均为5个。同时根据数据，新年新入市的项目已达6个，包括两个全新项目和4个老项目的后期。

业内：平均房价会降低

2005年由于土地供应总量的减少，北京楼市出现了土地有效供应不足，但从平均房价看，2006年北京的平均房价会出现下降的趋势，原因是今年可供开发的土地大都在五六环了。其实这一趋势在去年已经有所体现，四环以内的新楼盘已经明显减少，而由于级差地租，五环以外的土地价格明显会低于四环以内，房价也会低于城里，因此，2006年平均房价会降低。

同时，今年计划竣工经济适用住房200万平方米，全部为去年续建项目，竣工规模分布在回龙观、百子湾、三环新城、翠成馨园、定福家园等项目，但与往年不同的是，这些房源将全部由各区政府组织居民认购选房。

戴德梁行预计，由于城市可供开发的土地逐渐减少，各开发机构将目光落到了城市的近邻区。因此在2006年度，郊区低密度项目将进一步扩大供应量。同时，北京住宅销售市场在2005年第四季度明显改观，说明市场的实际需求客观存在。在政策环境明朗后，居民实际的购买力释放需要一个过程，而这个过程将延续到2006年上半年。(洛涛/文)

文章来源：经济参考报

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