买房务必留神：收房若放弃权利 退房时有口难辩

2006-01-13 11:00更新 来源：京华时报

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作者：于杨

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岁末年初，又到了房屋的交接高峰时期。在拿到新房的欣喜之余，您千万别忘了仔细验收。可是，如果发现了严重问题，需要退房时，您知道该如何保护自己的合法权益吗？今天，大家不妨就来看看刘先生的遭遇，也许您能从中悟到点什么，避免重蹈覆辙。

案例回放购房约定去年4月10日，刘先生相中了位于通州的一套商品房，并与开发商签订了房屋买卖合同。合同中明确约定，开发商应当在2005年5月29日前，将取得《北京市商品房竣工验收备案表》的商品房交付刘先生，否则将按逾期时间，分别处理。

若逾期不超过30日，则从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由开发商按日向刘先生支付已交付房款万分之二的违约金，但合同继续履行；若逾期超过30日，刘先生有权利解除合同，并且开发商应自刘先生解除合同通知到达之日起30日之内退还全部已付款，并按刘先生累计已付款的1.5%支付违约金。

争议焦点因种种原因开发商未能按约定时间交房，直到6月18日刘先生才接到入住通知。虽然当时开发商没有取得《竣工验收备案表》，但刘先生还是办理了入住手续。7月12日，开发商才取得《竣工验收备案表》。

在入住验收过程中，刘先生认为房屋质量问题已经严重影响其居住使用，遂起诉至法院。刘先生认为，按照合同约定，开发商取得《竣工验收备案表》的7月12日才是真正的交房时间，超过了约定时间44天。因此他要求解除购房合同，并要求开发商返还购房首付款14万余元及返还之日止的利息、已交付的物业费及供暖费等相关费用2万余元，以及已经交付的装修定金、购买家具交付的定金等实际经济损失4万余元及房屋增值损失近4万元。

但开发商认为，刘先生已于6月18日办理了入住手续，并不属于逾期30天以上交房的情况，因此并不同意解除合同以及赔偿其他的经济损失。

法院最终判定，6月18日应为交房日期，开发商并未逾期交房，因此不应当承担条约中规定的已付款的1.5%支付违约金。但由于房屋质量问题已经影响到刘先生使用时的安全性和舒适度，因此刘先生有权退房，并由开发商退还刘先生的购房款，以及相关的物业费、供暖费、律师费等相关费用。

律师说法北京三信律师事务所何正永律师刘先生这起房产纠纷案的焦点问题其实有二：一是房屋的交付条件以及日期的界定；二是业主在退房时享有哪些正当权益。

以接收钥匙时间为准虽然双方约定以开发商取得《竣工验收备案表》为房屋交付的前提条件，但履行过程中刘先生明知开发商未取得备案表却同意收房。这种情况下应当视刘先生放弃了交房的前提条件，从而丧失以逾期交房主张解除合同的权益。

因此，6月18日，被视为开发商实际交付房屋的时间，尚未取得《竣工验收备案表》仅为瑕疵交付。刘先生认为7月12日即取得《竣工验收备案表》时为开发商交房时间依据不足，因此，不属于合同中所约定的逾期30日以上交房行为，也不能按照逾期解除合同，以及按照已付款的1.5%支付违约金。

特别提示：在开发商未向买房人提供约定《竣工验收备案表》时，不应该收取钥匙收房；否则法院会视为房屋已经实际交付，并认定该日为交房日期。由此，业主也丧失了以逾期交房主张解除合同的权益。

赔偿兼顾公平原则介于房屋存在的主体结构质量问题，虽说开发商已经承诺表示愿意维修，但由于房屋的主体结构质量问题，可能影响房屋的安全使用，存在安全隐患，已经影响到刘先生使用过程中的安全性和舒适度。因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定行使法定解除权。

虽说，造成合同解除有过错的一方还应当向对方支付违约金或承担损害赔偿责任，但由于双方当事人在商品房买卖合同中没有约定该项违约金。因此，对刘先生要求开发商支付违约金的诉讼请求不予支持。

但对于刘先生其他损失，法院也会结合当事人提交的证据，兼顾公平原则予以酌定。

特别提示：因房屋质量不合格，业主解除合同的情形有两种：主体质量不合格；因为质量问题严重影响正常的居住使用。其他的质量问题可能会对生活造成一定的影响，但是只能修复不能解除。因此，业主最好能保存收房至退房期间发生相关费用的单据，法院一般会兼顾公平酌情处理。

新年伊始，中国地板行业围绕E0商标知识产权纠纷再次风起云涌。柯诺旗下品牌莱茵阳光地板一纸诉状将著名地板品牌圣象告上法庭，北京市第二中级人民法院于2006年1月6日已正式受理此案。不久，原、被告双方将对簿公堂。

法院受理E0商标侵权诉讼莱茵阳光索赔269万日前，莱茵阳光地板在前段时间配合工商强力维权后，又作出了用法律维护自身商标权的选择。据柯诺(北京)地板有限公司负责人介绍，他们已正式向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求侵权方圣象停止侵权并赔偿经济损失人民币269万元。而北京市第二中级人民法院也于2006年1月6日已正式受理此案。

据了解，2005年10月31日，柯诺在北京新闻大厦召开新闻发布会，对外宣称其已经拥有E0注册商标的所有权，并在当天的新闻发布会上向与会新闻媒体公布了一个标有E0标志的蓝色圆形标识。与此同时，要求所有的地板经营企业不得使用E0作为产品标识，否则就是侵犯了其商标专有权。此后，柯诺通过发出律师函、请工商协助查处等方式进行了多种维权活动，之后对圣象提出了诉讼。

双方各执一词圣象方面认为，是圣象原创了符合E0级健康标准的E0标志，而且该标志也一直使用至今。2005年4月21日该标志首次在CCTV-2亮相，2005年4-6月间，圣象在全国各主要媒体、各级专卖店强力推广了圣象E0级健康地板，在行业和消费者中掀起了E0级健康地板的消费热潮。这样的形势带动了行业内很多企业争相生产和推广自己的E0级健康地板，柯诺公司也从5月份开始推广其E0地板。此外，圣象方面认为，E0属于公共权利，任何企业和个人不得限制他人作为健康等级标志正常使用。

莱茵阳光地板的营销负责人杨志明表示，莱茵阳光的E0商标取得合理合法，“如果产品不具备相关的知识产权，在市场竞争中，难免遭遇两种尴尬：一是你在产品上体现出的智力成果会很快被人剽窃，你的产品会很快被克隆并在市场上低价满天飞，你的市场可能在一夜之间被人蚕食瓜分。其二，由于你有意无意中推出自己的新产品却忽视了知识产权的保护，突然有一天，你却收到法院侵犯知识产权的传票，因为竞争对手早就拥有这项技术并注册了知识产权保护”。

他认为，莱茵阳光地板举起法律的利器维护E0商标权的做法，将给同行在知识产权的开发与保护提供了一面镜鉴。

始终注重知识产权杨志明称，在立足国内市场、迈向国际舞台的征程中，莱茵阳光始终将知识产权的开发和保护作为品牌发展的重要举措。

莱茵阳光地板是最前沿的第五代强化地板---运动型地板，它的制造商德国柯诺始创于1897年，是全球最大、产销量连续十年遥遥领先的专业强化地板制造商。去年，莱茵阳光运动型地板率先荣获国家地板、基材sinhua双免检。“作为全球最大的跨国木业集团旗下品牌，我们的定位就是要致力于缔造国际健康地板品牌，因此，其品牌形象不容污损，E0商标作为莱茵阳光的自主知识产权，绝不容任何企业践踏。”杨志明说。

与此同时，圣象方面也表示，该公司已经在北京市第二中级人民法院以柯诺公司侵犯圣象集团商标著作权为由对其正式提起了法律诉讼。

文章来源：京华时报

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