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虽然鸡年是好运的象征，但由猴年渐起的禽流感风波却让这一年依旧因“鸡”而不平静。“禽势危急，闻鸡色变”，鸡年岁末，禽流感已经成为人们挥之不去的阴影。

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这样的阴影也同样扩散到了岁末的沪上楼市。2005年三月开始，政府对楼市的调控措施相继出台，延续到六月，来自税收、房贷、市场交易规则等多领域的紧缩政策令沉浸在“虚热”喜悦中的市场多方骤然手足无措，成交量急降至冰点。等待，成了楼市的流行词。原本七八月份上市的楼盘，尽管楼已建成，开发商却迟迟不揭幕；刚刚购进的土地，开发商也不急着破土动工；甚至连卖了一半的在售物业也纷纷捂盘观望。买房者则更不示弱，索性捂好钱袋，“等”着房价跳水。

八九个月过去了，买房者依旧冷眼等待着，而市场却难掩前期的“虚热”，不出意外地染上“禽流感”，病症一一呈现。

病症一：“精神”沉郁

见食欲废绝、体温骤升、精神高度沉郁。这是禽流感常见症状之一。

楼市在经历相持阶段后，开发商、中介，乃至银行保险等相关行业，也纷纷因“等待的期望”落空而陷入集体精神沉郁。

在记者日前的走访中，听到不少的叹息声。原本规模不大的中小开发商，刚刚因前两年的热势头应运而生，原本“体虚”，一经风雨即刻陷入绝望境地。据业内人士介绍，在沪上四千多家房产企业中，有不少是小企业，甚至只是简单的项目公司，楼市调整期的半年市场明显清淡，众多房企的楼盘项目销售放缓而回款放慢，现在又近年底的银行讨债、工程款支付、年终企业分红等高峰期，面临着存亡危机，房企的极度沉郁与悲观情绪不言而喻。

有实力的大开发商尽管有强大的资金支撑，但在半年多的相持期后，原本对未来的过度乐观态度也有所收敛。一位沪上房产五十强企业的负责人表示，2003年末、2004年初也有一些调控政策出台，但经历短期观望后，市场仍迅速得以释放并走强，2005年年初调控措施大力度整顿楼市，起初市场还存在对以往释放反弹的幻想，但如今大半年都过去了，恢复到04年年末05年年初的“盛况”已成幻影，如此局面也给他们开发商上了一堂课，告诫企业不练内功、市场投机，随时都可能倾覆。他表示，尽管如今市场理性调整有利于未来发展，但这样一个“急降温”，也令他们措手不及，内力受到严峻考验，一些急匆匆上马的项目不仅利润空间将萎缩，销售前景也将打折扣。

说到房产中介，半年前还战歌四起，门店遍布上海大街小巷，短短八九个月间，或改换门庭、或缩小“战线”，没有火热的买卖局面，中介的抑郁之情溢于言表。在21世纪不动产的一家门店，一位负责人表示，店里业务员大多数早几个月前就已跳槽，只有他还在坚守，如今临近岁末，近三个月交易量尽管有所回升，但回归理性之潮已清晰可见，相比半年前大为清淡的生意将是他们中介行业的归宿。有关统计资料显示，上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家降至目前的8000余家左右，近两个月内注销的中介企业已超过3000家。

延伸阅读:疯狂的上海房价终于下调图片:回顾上海楼市2005的丑态如此沉郁，甚至还波及到银行。在南京西路上的一家银行房贷业务员表示，房产交易大幅减少，贷款利率上升，如今他们的业务几乎停滞，客源寥寥无几，而银行方面也对此十分着急，为此，银行方面动足脑筋，推出打折贷款利率等优惠措施。如某外资银行，原先有不少境外购房客选择外币贷款购房，且因多涉及高档房而贷款数额不低，如今美金走强、人民币升值，迫使银行外币贷款利率也随之上升，早先该行港币贷款利率仅为四点几，如今却攀升至七点几，为吸引房贷客，该行推出提供一年到三年五点几的固定利率，但仍“回天乏力”，门可罗雀。

病症二：“呼吸”不通畅

禽流感的症状主要还表现在导致轻度直至严重的呼吸道症状。沪上楼市在遭遇“禽流感”后，资金链铺就的“呼吸道”也危机重重。

有分析人士指出，上海楼市买卖双方的博弈，博的就是开发商资金链承受能力，一旦开发商资金难以为继，上海楼市就很有可能出现崩盘。在上海四千多家房地产开发商中，不乏有相当部分中小开发商和简单的项目公司，融资能力较弱，抗风险能力不强，而在充分利用杠杆作用的情况下，自身的资金链又绷得非常紧，在上海楼市陷入危机之时，他们承受的压力最大，一旦融资渠道堵塞，就面临着因“呼吸”不通畅而破产死亡的危险。

“呼吸”危机之严重从以下消息便可见一斑。有媒体报道，最近几个月以来，一群神秘人物在上海地产界活动频繁。这些人的使命就是寻找在此次宏观调控中，资金链出现问题的开发商，然后以高利率的方式向他们推荐江浙财团的借款。这些“资金掮客”瞄准当前上海楼市陷入僵局，部分开发商资金回笼不畅的机会，开出了高达10%-20%的借款年利率，对于那些急需资金的开发商，有的甚至开出了20%以上的利率。尽管这些资金的年利率在同期银行利率的2倍以上，但为了生存，还是有不少开发商接受了这个苛刻的借款条件。

购房者的观望情绪渐浓，开发商的资金回笼非常缓慢，持续经营能力受到严峻考验。对于当前普遍采用杠杆作用运作房地产项目的开发商而言，一次小小的资金流转不畅就有可能导致毁灭性的打击，在这种压力下，被迫接受高利率借款也是正常现象，只是令人不禁生疑：如此艰难“呼吸”，究竟能使生命延续多久？

“呼吸”艰难的痛楚也使不少房企在相持半年多后，最终在岁末选择了降价等促销手段。众多楼盘在经历半年封盘观望后，从今年十月开始，相继摆出让步姿态，打折促销，而一些捂着不开盘的项目也终于揭幕上市。为了争取尽量多的有效客户，一些新盘甚至不惜“放下身段”，以低于周边二手房单价的“心动价”到二手房展上抢夺客户。一些定位较高的项目，则开始抓紧时间寻找境外客户。有业内人士预测，从目前一些抢跑盘层层下探房价底线的情况来看，年底这一段时间内上海楼市可能会出现一定程度的价格战，这种价格战可能从一些供应量较大的区域率先爆发，可能表现为各楼盘中部分“特价房”之间的竞争。

而无论是手中抛售、还是向外借高利贷，透示出的却无一例外都是楼市的“呼吸”阻障，而这正是源于前期极度膨胀后“内力”的虚弱。

褚婷婷

文章来源：新住宅视点

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